Toplu konut sitelerindeki toplumsal huzuru bozan hukuki modelin revizyonu

Kainatta her şey varlıkların daireler şeklinde fevkalade bir düzenle iç içe geçmiş işleyiş ve etkileşimi ile yürümektedir. Bu düzen, elementlerin atomlarının yörüngelerinden, güneş sistemindeki yörüngelere kadar her yerde iç içe geçmiş daireler şeklinde işlemektedir. Bu yörüngelerin dengeli şekilde bir mizan, nizam, intizam ile yerleştirilmiş ve işletilmekte olması mükemmel bir sistemin birlikte ve birbiri ile ilişkili şekilde yürümesini sağlamaktadır. Sosyal yapıda da yörüngelerin dairelerini doğru şekilde belirleyip birbirleri ile ilişkilerinin doğru şekilde işletilmesi halinde fıtrata uygun bir model yapılmış olmaktadır.

Toplumu iç içe daireler şeklinde yörüngelere ayırdığımızda da birey, aile ve yaşadığı apartman veya siteden başlayarak kainata kadar giden birbiri içinde ve birbiri ile ilişkili dairelerden oluşan bir ilişkiler ağı olduğunu görürüz (evrensel ilişkiler ağı bütünü). Sorun şu ki, birey, aile ve konut yaşamında genetik sorunlar ile örülü bir modelleme topluma hâkim kılındığı için, toplumsal genetik bozulmaktadır.

Birey, maddî ve manevî bir varlık bütünü olarak algılanmaz olmuştur. Aile temelinden çökertilmiş toplumsal yapının çekirdeği bozulmuştur. Konut (apartman ve site) işleyişi de toplumsal yapıyı ve huzuru bozucu şekilde yanlış yapılandırılmıştır.

Avukat olarak uygulamada da sıklıkla gördüğümüz sorunların bazılarına aşağıda işaret edilerek bir işleyiş modellemesi önerilmiştir.

Tüketiciler açısından Toplu konut sitelerinde yaşanan sorunların temelinde ne yatıyor? Müteahhitlerin yeterli açıklıkta ve dürüstlükte iş yapmamaları. Tüketicilerin konut alırken nelere dikkat edeceklerini bilmemeleri. Bakanlığın serbest piyasa ekonomisini denetimsiz şekilde uygulaması gibi temel sorunlar yatmaktadır.

Konutun satışı aşamasındaki sorunlar ve çözümleri nelerdir?

Konutların mimari proje ve vaziyet planına uygun olup olmadığının denetimi çok sıkı yapılmalıdır. Tanıtım dokümanlarının, mimari proje ve vaziyet planı ile uyumlu olup olmadığı denetlenmelidir. Buna ilave olarak, Yönetim Planının, tanıtım dokümanı, mimari proje ve vaziyet planı ile uyumlu olup olmadığı kamu tarafından denetlenmelidir. 1 kişinin kurduğu şirket ve 7 kurduğu derneğin ana sözleşmesi kamunun denetimine tabi iken, binlerce ailenin yaşadığı sitelerin yönetim planlarının kamu denetimine tabi olmaması, suiistimalleri ve toplumsal sorunları beraberinde getirmekte, kamu düzenini bozmaktadır. Kısacası, tüketiciler göz göre göre dolandırılmaktadır, sistem de buna izin vermektedir. Bu yanlıştan acilen dönülmesi elzemdir. Yönetim planları ve tanıtım dokümanları Bakanlık denetiminde ve onaylı şekilde hazırlanmadan konut satışı yasaklanmalıdır. Nasıl olacağı meçhul olan bir taşınmazın satışına izin verilmemelidir. Taşeron sözleşmeleri de dâhil, sözleşmeler bu kapsamda denetime tabi tutulmalı, bir teknik danışmanlık şirketi ile denetim için çalışılması zorunlu tutulmalıdır. Linsanslı teknik danışmanlık şirketleri modeli getirilmelidir.

Satış dokümanları ve fiili teslim farkı açısından durum nedir?

Pek çok projede mimari proje, vaziyet planı ve vaad edilen ile fiilen teslim edilen arasında büyük farklılıklar bulunmaktadır. Site yönetimleri zamanında site sakinlerine devredilmemektedir. Bu yolla da kusurlu ve eksik ifalar kat maliklerine ödettirilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yeterli midir?

KMK’da binlerce, hatta onbinlerce kişinin yaşadığı sitelerin yeterli düzenlemesi bulunmadığı gibi kamu denetimi hiç yoktur. Çok eski bir kanundur, modern ihtiyaçlara göre uyarlanmalıdır. Site yönetimleri ve yükleniciler ve proje geliştiriciler ile ilgili cezai hükümler getirilmelidir. Hem tüzel kişiler hem de bunların organlarının müşterek ve müteselsil şahsi sorumluluğu esasına geçilmelidir. TCK’nın mevcut ceza sistemi adliyelerde yeterince işletilememektedir, bu konudaki suiistimaller için özel cezalar getirilmelidir. Sıkı bir denetim modeli kurulmalıdır. Hali hazırda var olan hatalı iş ve işlemlerin de revize edilmesine ilişkin bir geçici madde yapılmalıdır.

Proje ve vaziyet planının etkisi nedir, bu konuda yaşanan sorunlar nelerdir?

Proje ve vaziyet planını kamu otoritesi tarafından kontrol edilmekte ve doğru yapılmasının sağlanmasına çalışılmaktadır. Proje ve vaziyet planı sitenin anayasasıdır, kamu düzenine ilişkin bir işlemdir. Buna aykırı işlem ve yorum yapılamaz. Yönetim planı ve tanıtım dokümanları da bunlarla uyumlu hazırlanmak zorundadır. Yönetim planının ve tanıtım dokümanın projelere uygun olup olmadığının Bakanlıkça denetiminin yapılacağı düzenleme getirilmelidir. Yönetim planının da tanıtım dokümanı ile uyumlu olduğu düzenleme getirilmelidir. Buna aykırı yönetim planı hükümleri emredici düzenleme olan proje ve vaziyet planı çerçevesinde yorumlanmalı ve uygulanmalıdır. Mimari proje ve vaziyet planında gösterilen hiçbir alan, tahsis amacı dışında kullanılamaz. Otoparklar ve sığınaklar depo veya dükkan yapılamaz, peyzaj alanları peyzaj amacı dışında; yürüyüş, spor, oturma, çardak koyma vs amacıyla kullanılamaz. Teras gibi ortak alanlar kişilere satılamaz. Bu ve benzeri yer ve alaların kullanım amaçlarını ve sınırlarını düzenleyen açık bir yönetmelik yapılmalı, site sakinleri arasında huzursuzluk nedeni olması önlenmelidir.

Yönetim planının etkisi nedir, bu konuda yaşanan sorunlar nelerdir?

Yönetim planı sitenin temel yasasıdır, ancak anayasası değildir, anayasa proje ve vaziyet planıdır. Yönetim planı ise Anayasa hükmünde olan mimari proje ve vaziyet planının açıklaması, yani, uygulamasını gösterir bir belgedir. Satış aşamasında vaad edilen özellikler de yönetim planına yazılabilir. Site yönetimleri ve sakinleri sitedeki yaşamı bu çerçevede yürütmelidir. Yönetim planının yapılması aşamasında mimari projeye ve vaziyet planına aykırı hükümler yazılamaz. Mesela, villa (bahçeli ev) olarak satılmış yerin villa vasfını etkileyici hükümler konulamaz ve mevcut hükümler villa olarak kullanım amacına aykırı yorumlanamaz. Otoparkta adil dağılım yapmayıp, bir dükkana veya daireye çok sayıda otopark verip diğerlerine vermeme yapılamaz. Yönetim planı, adaletli ve hukuka uygun şekilde yapılmalıdır. Kanunda blok tanımı yapılmıştır, buna aykırı bir blok tanımı yapıp birkaç bloğu tek bir blok saymak hukuka aykırıdır. Her blok için eşit-adil site yönetimi temsilcisi seçilmelidir, bir blok 1 kişi, diğer blok 2 kişi, diğer blok 3 kişi ile temsil edilemez. Edilirse ancak OBEB-OKEK kurallarına göre yapılır. Ayrıca, temsilcilerin oylarının da kanunda belirtilen pay ve arsa payı nisapları ile hesaplanması lazımdır. Kat maliklerinin bağımsız bölümden bekledikleri olağan faydayı sağlayıcı nitelikte olmalıdır. Site yönetimi yönetim planının bazı hükümlerini uygulayıp bazılarını uygulamama, bazı bloklar için uygulayıp bazı bloklar için uygulamama durumunda olmamalıdır. Seçimlerde adaletli temsil sağlanmalıdır. Aidat dağılımında hakkaniyetli bir modelleme yapılmalıdır. Sitenin havuz, kafeterya vs ortak alanlarının mülkiyetinin sitede olmayacağı modellerde, bunun hiçbir tereddüde meydan vermeyecek açıklıkta satış aşamasında müşteriye bildirilmesi şarttır. Sitenin ortak alanlarının nelerden ibaret olduğu açıklıkla belirtilmelidir, kamuya ait alanların da siteye aitmiş gibi gösterilmesi uygulamaları terk edilmelidir, daire alanların -sürpriz şekilde- ecrimisil yükümlüsü yapılmasına son verilmelidir. Satış evrakları ile birlikte müşteriye imzalatılmalı ve müşteriler yeterli şekilde aydınlatılmalıdır, bu yapılmadığı ve özellikle de imzası alınmadığı takdirde, müşteriyi bağlayıcı nitelikteki yönetim planının arsa sahiplerince yapılıp tapuya tescil edilmesi aşamasında cezası ve çok katı şekilde (proje-vaziyet planı-vaadler açısından) denetimi ile ilgili düzenleme yapılmalıdır. Kamu idaresi tarafından denetlenmesi sağlanmalıdır, mevcut yönetim planlarının da proje vaziyet planı ile tüketicilere vaad eden özellikleri taşıyıp taşımadığı açısından denetlenerek yenilenmesi lazımdır. Kat maliklerinin aldatılmadığı bir model kurumalıdır.

Proje ve satış dokümanlarında belirtilenler ile fiili teslim farklı olması konusunda yaşananlar nelerdir?

Eksik ve kusurlu teslim durumu yaşanmaktadır, hukuk davaları açılarak tazminat alınabilir. Eksik ve kusurlu imalatların düzeltilmesi istenilebilir. Ancak, bunların hepsi kişinin konutunda veya işyerinde huzursuz olmasına neden olmaktadır. Bu eksik ve kusurların site yönetimi bütçesinden ödenmesinin sağlanması son dönemin ana stratejisidir.

Sitelerde azınlık hakları korunmakta mıdır?

Sitelerde azınlık haklarını koruyucu somut bir düzenleme bulunmamaktadır. Kitle oluşturan her bir azınlık grubunun haklarının korunması sağlanmalıdır. Bu konuda açık bir denetim yapılmalıdır. Mevcut yönetim planları da buna göre revize edilmelidir. Buna aykırı işlem yapan, müteahhit, proje geliştirici, site yöneticileri ve site sakinleri KMK’ya eklenecek özel hükümler ile cezalandırılmalı ve kişisel sorumluluğu esası getirilmelidir.

Site yönetimlerinin seçimleri doğru mudur?

Site sakinleri yeterince sahiplenemediği ve yeterince örgütlenemediği için mafyatik yapılar dâhil, her türlü yapı site yönetimlerinde bulunmaktadır. Yönetimin değiştirilmesi de son derece zor olmaktadır. Yönetim planlarına konulan temsil eşitliği engeli doğuran hükümlerin resen revize edileceği bir yasal düzenleme yapılmalıdır. Başka aday olduğu sürece ardışık olmasa bile 1-2 dönemden fazla yöneticilik yapılması önlenmelidir. Seçimlerin kamu gözetim ve denetiminde organize edilmesi şarttır. Mevzuata hüküm konularak, her sitenin, bu konuda uzmanlığı olan bir “bağımsız büro”dan hizmet alması ve yapılan işlemlere de bağımsız denetim görüşü eklenmesi zorunluluğu getirilmeli, seçim organizasyonu da bu bağımsız büro tarafından yerine getirilmelidir.

Site yönetimlerinin denetlenmesi doğru şekilde yapılmakta mıdır?

Site yönetimleri mali ve hukuki açıdan doğru bir denetime tabi tutulmalıdır. Bakanlıktan Lisanslı KMK Denetim Ofisleri (Hukuki ve Mali Denetim ayrı) kurulmalıdır. Toplu konut sitelerinin tamamında site sakinlerinin TAMAMININ OYBİRLİĞİ ile denetim istemediğini yazılı olarak belirtmeleri dışında bütün siteler bu lisanslı ve uzman bürolar tarafından denetlenmelidir. Denetim kurumları, gördükleri ve konusu suç teşkil eden unsurları da suç raporu ile birlikte Cumhuriyet Başsavcılığına intikal ettirmelidir. Site Yöneticilerinin şahsi (tazminat) sorumluluğuna ilişkin açık hükümler getirilmelidir. İlk denetim de sitenin müteahhit/geliştirici tarafından eksiksiz/kusursuz tesliminin yapılıp yapılmadığını içeren bir rapor olmalıdır.

Sitelerde sosyal barışın sağlanması için yapılacak çalışmada nelere dikkat edilmelidir?

Kanun değiştirilmeli ve bir de yönetmelik yapılmalıdır. Mevzuat değişimi müteahhitlerin sistemde çok güçlü oldukları mevcut iktidar döneminde değil, bir sonraki dönemde yapılmalı, taraflar arasında dengeyi sağlayan bir kanun yapılmalıdır. Satış dokümanları içine siteyi, her bir alanın hakları ve yükümlülükleri ile tanıtan bir doküman eklenmeli, bu dokümanın da Bakanlıkça ONAYLANMASINI zorunlu kılan bir düzenleme yapılmalıdır. Bu doküman Kanuna, Projeye, Vaziyet Planına aykırı olmamalıdır. Site tanıtım dokümanlarında sitedeki her bir alan tek tek tanımlanmalı, hakları ve yükümlülükleri, kullanım şekilleri ve sınırları çok detaylı şekilde gösterilmelidir, her sitenin bir tanıtım dokümanı olması zorunlu kılınmalıdır (mevcut sitelere de süre verilerek Bakanlık Denetimine tabi olarak bir doküman yağması sağlanmalıdır). Satışa başlanılabilmesi için bu tanıtım dokümanının da Bakanlıkça ONAYLANMASINI zorunlu kılan bir düzenleme yapılmalıdır. Sitelerin yönetim planlarının ONAYLANMASI konusunda Bakanlık yetkili kılınmalı, Kanuna, Projeye, Vaziyet Planına ve satış dokümanlarına aykırı olup olmadıkları denetlenmelidir. Yönetim planının Bakanlıkça ONAYLANMASI da satışa başlanılması izni için ön şart olarak getirilmelidir. Mevcut yönetim planlarının da; emredici düzenlemeler olan kanuna, mimari proje ve vaziyet planına aykırı hükümleri için geçici hüküm eklenerek, bunların da revize edilmeleri sağlanmalıdır. Sitelerin yönetimi ve denetimi ile ilgili konularda Bakanlık yetkilendirilmelidir. Yönetim ve denetim konusunda Lisanslı Mali Müşavirlik ve Hukuk Büroları oluşturulmalı, bu denetim büroları BAĞIMSIZ denetim kuruluşu şeklinde yapılandırılmalı ve sitelere de bu kuruluşlarla çalışma zorunluluğu getirilmeli. Site yönetimleri de iş ve işlemlerinde bu kurumlardan görüş almak zorunda olmalıdır. Site paydaşlarının da bağımsız denetim kuruluşlarına başvurma yetkisi olmalıdır. KMK’ya cezai hükümler getirilerek, müteahhit, proje geliştirici, site yönetimi ve site sakinleri ile ilgili özel cezai düzenlemeler sistemi oluşturulmalıdır. Ayrıca, müteahhit, proje geliştirici şirketler ve site yönetimlerinin yöneticilerinin de müşterek ve müteselsil sorumluluğu sistemi getirilmeli, tüzel kişilik perdesi kaldırılmalıdır. Bu konudaki uyuşmazlıkların kısa sürede çözülebileceği uyuşmazlık çözüm mekanizması getirilmelidir.