Son yıllarda konut piyasasında en çok kullanılan kelimelerden biri “balon” oldu. Peki gerçekten büyük şehirlerde kiralar yüksek mi, yoksa bu tablo arz–talep dengesinin doğal sonucu mu? Büyük metropollerin kiralık konut piyasasına baktığımızda, Türkiye’den dünya geneline uzanan ortak bir dinamik görüyoruz.
Kira artışı: İstatistiksel bir balon mu?
Türkiye’de özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde son yıllarda dikkat çekici kira artışları yaşandı. Uluslararası raporlar, İstanbul’da kiraların dolar bazında bile önemli ölçüde yükseldiğini ve bazı yüksek gelirli şehirlerle rekabet edecek seviyelere geldiğini gösteriyor. Bu hızlı artış ister istemez “balon mu oluşuyor?” sorusunu gündeme taşıyor.
Ancak tek başına yüksek artış oranı, balon olduğu anlamına gelmiyor. Ekonomide balon; fiyatların gerçek temellerinden koparak spekülatif biçimde şişmesi demektir. Türkiye’de kira artışları ise çoğu zaman daha somut nedenlere dayanıyor: artan yaşam maliyetleri, yetersiz konut arzı, göç hareketleri ve büyük şehirlerde yoğunlaşan nüfus baskısı.
Küresel şehirlerde benzer baskı
Bu tablo yalnızca Türkiye’ye özgü değil. Londra’dan Berlin’e, New York’tan Madrid’e kadar pek çok büyük şehirde kiralık konut piyasası uzun süredir talep baskısı altında. Avrupa’da birçok merkezde kira artışları yıllarca enflasyonun üzerinde seyretti.
Öte yandan uluslararası balon endeksleri, riski çoğunlukla satış fiyatları üzerinden ölçüyor. Bazı global araştırmalarda Miami, Tokyo ve Zürih gibi şehirler yüksek konut balonu riski taşıyan bölgeler arasında sayılıyor. Bu, fiyatların gelir ve kira dengesiyle bağının zayıflaması halinde sorun yaşanabileceğine işaret ediyor; ancak bugünün kiralarının mutlaka balon olduğu anlamına gelmiyor.
Arz–talep gerçeği
“Balon” ifadesi, genellikle spekülatif bir yükselişin ardından sert bir düşüş beklentisini içerir. Oysa Türkiye’de büyük şehirlerde kira artışları çoğunlukla rasyonel faktörlerle açıklanabiliyor: nüfus yoğunlaşması, sınırlı yeni konut üretimi ve gelir artışının gerisinde kalan ücretler.
Nitekim son veriler, kira artış hızının yavaşlamaya başladığını gösteriyor. Yeni sözleşmelerde artış oranlarının düşmesi, piyasadaki aşırı baskının zirvesini geride bırakmış olabileceğine işaret ediyor.
Sonuç: Balon mu, talep krizi mi?
Bugünkü tabloya baktığımızda büyük şehirlerde halen kiralar yüksek ve zorlayıcı bununla beraber stabil durumda, hızlı bir yükseliş yok.
Gerçek balonlar, sürdürülemez fiyat hareketleriyle ortaya çıkar ve çoğu zaman ani düşüşlerle sona erer. Bugünün kira piyasası ise sert, stabil ama temelsiz değil.
Sonuç olarak; 2026’nın ilk ayları bize önemli bir ipucu verdi: Kiralar hâlâ yüksek, ancak artış hızı belirgin şekilde yavaşladı. Bu durum piyasanın, sert yükseliş döneminden daha dengeli bir faza geçtiğini gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde asıl belirleyici faktör, kira fiyatları değil; konut üretiminin talebe ne kadar hızlı cevap verebileceği olacak. Çünkü konut piyasasında denge, faizle ya da fiyatla değil, arzla sağlanır.