10 milyon TL üzeri satışlar için yeni düzenleme mi geliyor? Son günlerde gayrimenkul sektöründe dikkat çekici bir tartışma var:
Tapu devir işlemlerinde avukat bulundurma zorunluluğu.
12.Yargı Paketi kapsamında konuşulan bu düzenleme, ilk bakışta “vatandaşı koruma” amacı taşıyor gibi sunulsa da işin özüne bakıldığında farklı bir tablo ortaya çıkıyor.
Gayrimenkul alım satımı zaten Türkiye’de en çok kontrol edilen işlemlerden biridir. Tapu müdürlükleri, bankalar ve gayrimenkul profesyonelleri tarafından yürütülen süreçlerde birçok teknik kontrol zaten yapılmaktadır.
Bir satış işleminde;
- Tapu üzerindeki takyidatlar incelenir,
- Mülkiyet yapısı kontrol edilir,
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) sorgulanır,
- 65 yaş üzeri kişilerde fiil ehliyeti değerlendirmesi yapılır,
- Ödeme tarafında bloke çek veya banka transferi gibi güvenli yöntemler kullanılır.
Kısacası sistem zaten kendi içinde bir denetim mekanizmasına sahiptir.
10 milyon TL üzeri işlemlerde avukat zorunluluğu
Kulislere yansıyan bilgilere göre tartışılan model, 10 milyon TL ve üzerindeki gayrimenkul satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu getirilmesini içeriyor.
Ancak bugünün piyasa koşullarında özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarının önemli bir bölümü zaten bu seviyenin üzerinde. Bu nedenle böyle bir limit belirlenmesi durumunda düzenleme sınırlı bir alanı değil, gayrimenkul piyasasının çok büyük bir bölümünü kapsayacaktır.
Yani teoride “büyük işlemler” için düşünülen bir uygulama, pratikte çok geniş bir işlem grubuna yayılabilir.
Vatandaşın üzerine yeni bir maliyet
Türkiye’de bir gayrimenkul satışında alıcı ve satıcı toplamda yaklaşık %4 oranında tapu harcı ödüyor. Bu zaten önemli bir maliyet kalemi.
Buna bir de zorunlu avukat ücreti eklendiğinde, vatandaş için konut alım satım maliyeti daha da artacaktır.
Üstelik mevcut sistemde isteyen vatandaş zaten kendi avukatını sürece dahil edebiliyor. Yani hukuki destek almak isteyen için bugün de herhangi bir engel yok.
Dolayısıyla tartışmanın özü şu soruya geliyor:
İhtiyaç duyan zaten avukat tutabiliyorken, herkes için zorunlu hale getirmek gerçekten gerekli mi?
Asıl sorun başka bir yerde
Avukatlık mesleğinin güçlendirilmesi elbette önemli bir konudur. Ancak bunun çözümü, vatandaşın yaptığı her işlemin üzerine yeni zorunluluklar koymak olmayabilir.
Daha mantıklı bir yaklaşım, belirli büyüklükteki ticari davalar, karmaşık hukuki süreçler veya yüksek tutarlı uyuşmazlıklarda avukat zorunluluğunu genişletmek olabilir.
Tapu işlemleri ise yıllardır belirli bir sistem içinde çalışan ve büyük ölçüde standartlaşmış süreçlerdir.
Bu nedenle yapılacak düzenlemelerin temel hedefi sistemi daha karmaşık hale getirmek değil, daha verimli ve erişilebilir kılmak olmalıdır.
Gayrimenkul sektörü ekonominin önemli bir parçasıdır. Bu alanda yapılacak düzenlemelerin hem sektörü hem de vatandaşı gereksiz maliyetlerle karşı karşıya bırakmaması büyük önem taşır.