Müteahhitzedeler problemi
Ülkemizin eskiden beri varolagelmiş sorunlarından biri de yarım kalmış inşaat mağdurları meselesi. Herkesin bildiği bir şey var ki, bir müteahhit (yapsat müteahhidi) bir inşaat yapacağı zaman şantiyeye çok şaşaalı bir tanıtım ofisi kurar. Bir de maket yapıp koyar. Tanıtım ofisine projeyi tanıtıcı dokümanları da koyar, gelen giden maketten ve kağıttan bakarak ev/işyeri vs alır. Bizde bu tarzdaki projelerden ev veya işyeri alırken tapuya bakmak, imar durumunu araştırmak, arsa sahipleri ile yapılmış olan sözleşmeyi incelemek vs gibi bir kültür yok. Hatta onu da geçin, müteahhit firma ne kadar sağlam, mali olarak ne kadar güçlü, bu projeyi bitirebilir mi? Buna bile çok bakılmaz, görünüşe bakılıp yatırım yapılır genellikle. Daha önceki referanslarına da hiç bakılmaz.
Sistemsizliğin sistem olduğu ülkemizde gayrimenkul satışlarında da aynı sorun var. Parayı verirsiniz verirsiniz, sonra bir bakarsınız ki müteahhit kaçmış veya batmış veya bir hukuki problem çıkmış proje durmuş ya da kağıt üzerinde yapılması taahhüt edilenle size teslim edilenin arasında dağlar var. Yani ödediğiniz paralar buharlaşmış. Bunun binlerce, hatta onbinlerce örneği var, milyonlarca kişi bu şekilde az veya çok mağduriyetler yaşamış durumda.
Bir proje bu hale gelince sadece o projeden gayrımenkul satın alanlar mağdur olmuyor. Arsa sahibi, müteahhit, taşeronlar, mal veya hizmet tedarikçileri ve hatta maliye (vergi kaybına nedeniyle) zarara uğruyor. Aslında her iflas bir domino etkisi doğuruyor. Bu nedenle ekonomik istikrarın sağlanması için bu konuda da bir sistem kurulması gerektiği apaçık ortada.
Gayrımenkulzedeler problemini çözebilmek için öncelikle, projelerin hukuki, finansal ve teknik bir sorunu olmadan yapıldığından emin olunacak bir mekanizma kurulması lazım. Eş zamanlı olarak da müşterilerin aldıkları gayrımenkul bedeline ilişkin ödemelerinin korunmasını sağlayacak bir mekanizmaya ihtiyaç. Son olarak da yapılan ödemeler karşılığında sözkonusu projenin bitirilmesini sağlayacak bir mekanizmaya ihtiyaç var.
Meseleyi bu üçgen içinde ele aldığımızda, ilk olarak projenin hukuki, finansal ve teknik olarak doğru olduğunun bir denetimine ihtiyaç var. Bu bağlamda, hukuken sakat sözleşmelerle yola çıkan iyiniyetli müteahhitlerim mağdurları çok. Projenin yapılmasını mümkün kılacak bir finansal modellemesi olmadan yola çıkan müteahhitlerin mağdurları da çok. Teknik olarak yapılamaz veya yapılsa da yaşanamaz yaşansa da depremde mezar olacak gayrımenkuller yaptırmanın ülkeye bir faydası olmadığı apaçık ortada.
Hukuki, finansal ve teknik tarafı denetleyecek bir birim kurulması lazım. Bu işlemleri denetlemek ve bazı Avrupa ülkelerinde olduğu gibi avukatlar eli ile işlem yapılmasını zorunlu tutmak da değerlendirilmelidir. Gayrımenkul alım satımı veya sektörde hata yapmak bu kadar kolay olmaktan çıkartılmalıdır. Ayrıca, bu denetimleri yapmak üzere kurum olarak TOKİ’ye veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na görev verilebilir veya ülkemizin bütün nitelikli projelerini yönetecek bir “Proje ve Finansman İdaresi” kurulması da değerlendirilmelidir. Bu kurum, sözleşmeyi denetleyerek başlamalı, doğru sözleşme modellemesi ortaya çıkartılmamış projelerde ruhsat izni verilmemesinin sağlanması gerekiyor. Projenin finansal modellemesi de denetlenmeli, başarısız olacağı açıkça ortada olan projelere izin verilmeyerek müteahhitzedeler kitlesi oluşumunu önlemek gerekiyor. Bunun için finans kurumları devreye girmeli. Bu iki konuda projeyi yapacak kişi, yeterli teminatı verirse devam etmesine de izin verilmelidir. Üçüncü olarak da projenin teknik yapılabilirliği vs de denetlenmeli. Kimse zaten projeler belediyelerce inceleniyor vs demesin. Depremde camları bile kırılmayan bir binalar vardı Adıyaman, Malatya vs illerimizde hiç araştırdınız mı bu binaları hangi müteahhit yapmış. Sonuçta bu müteahhit her kim ise, onun yaptığı binaya da, yan tarafında olup da depremde yerle bir olan binaya da ruhsatı veren ve denetimini yapan aynı kurumlar. Öyleyse bu konuda da çok ciddi bir sorun var. Karnelerin sınıflandırıldığı müteahhitlik modellemesi faydalı olmakla birlikte, sorunu çözmeye yetmedi.
İkinci mesele vatandaşımız bir gayrımenkul alınca bu satışlardan elde edilen gelirin doğrudan müteahhite ödenmesi ve bu parayı alan müteahhitlerin kaçması veya batması ile ortaya çıkan mağduriyetin önlenmesi lazım. Kanaatimce, inşaat sektörünü regülasyon piyasası haline getirip serbest piyasanın denetimsizliğinin dışına çıkartmadan bu konuda bir çözüm mümkün değil. Bu nedenle, müteahhitlerin satışlarını serbestçe yapması, ancak müşterinin satış bedelini müteahhite değil de bir kamu kurumuna ödemesi, bu kurumun da hakkedişler ile orantılı şekilde müteahhite ödeme yapması, fazlalıkların da inşaatın ilerleyen aşamalarının teminatı olarak elde tutulması halinde vatandaşın parasını alıp kaçmış müteahhitler kitlesi önlenmiş olur. Aslında bu model TOKİ, KİPTAŞ gibi kurumlarda uygulanıyor ve güvenli bir işleyiş de var. Suistimal olmayan yerlerde yarım kalan proje olmamasını sağlayacak bir hakkediş sistemi kurulmuş.
Son olarak toplanan paraların inşaatın tamamlanmasını sağlayacak şekilde korunması, yani yapılan ödemeler karşılığında sözkonusu projenin bitirilmesini sağlayacak bir mekanizma kurulması gerekiyor. Bu noktada zaten hakkediş usulü otomatik olarak bunu sağlıyor ancak, müteahhitin iflası halinde projenin gecikmesi gündeme geldiği için buna da tedbir alınarak, bir inşaat tamamlama sigortasının zorunlu tutulmasına ihtiyaç var. Bu da yapılırsa her inşaatın başlayacağı ve biteceği gün açıkça belli olacaktır.
Yıllarca dişinden tırnağından artırdığı ile bir ev veya işyeri sahibi ola hayali ile yaşayan halkımızın birikimlerinin korunması bir kamu düzeni meselesidir. Mevcut işleyişin sorunları çözmediği de apaçık ortada, öyleyse yeni bir sistem kurmaya ihtiyaç var. Bunu da planlamamız lazım.
