Son birkaç yıldır gayrimenkul piyasasının en güçlü rakiplerinden biri başka bir yatırım aracı değil, doğrudan mevduattı. Yüksek faiz ortamında elinde nakdi bulunan yatırımcı açısından karar oldukça basitti. Kiracıyla uğraşmadan, bakım ve aidat masrafı üstlenmeden, alım-satım sürecine girmeden parasını bankada değerlendirerek yüksek bir getiri elde edebiliyordu. Bu durum özellikle yatırım amaçlı konut talebini önemli ölçüde etkiledi. Ancak bugünlerde tablo yavaş yavaş değişmeye başladı. Mevduat faizlerinde aşağı yönlü hareket görülüyor. Henüz “yüksek faiz dönemi sona erdi” demek için erken olsa da yatırımcı açısından asıl önemli olan bugünkü faizden çok faizin bundan sonra hangi yöne gideceği. Ve tam bu noktada gayrimenkul yeniden masaya geliyor.
5 milyon TL'si olan yatırımcı ne yapıyor?
Basit bir örnek üzerinden düşünelim. 5 milyon TL nakdi bulunan bir yatırımcı parasını yıllık brüt yüzde 45 faizle değerlendirdiğinde, kabaca yıllık 2 milyon 250 bin TL brüt faiz geliri hesaplar. Faiz yüzde 40'a gerilediğinde aynı paranın yıllık brüt getirisi 2 milyon TL'ye iner. Yüzde 35 seviyesinde ise 1 milyon 750 bin TL olur. Elbette bunlar basitleştirilmiş brüt hesaplardır; vade, stopaj ve bankaların sunduğu oranlara göre gerçek net getiri değişecektir. Fakat yatırımcının baktığı nokta tam olarak burasıdır: “Bugün aldığım faiz oranını altı ay sonra da alabilecek miyim?” Çünkü mevduatın yüksek getirisi devam ettiği sürece gayrimenkulün yalnızca kira getirisiyle mevduatla yarışması oldukça zordu. Ancak faiz oranları aşağı geldikçe bu karşılaştırmanın dengesi değişmeye başlar.
Gayrimenkulün getirisi sadece kira değildir
Gayrimenkul yatırımını yalnızca aylık kira üzerinden değerlendirmek de eksik olur. Bir gayrimenkul yatırımcısının toplam getirisi aslında iki ayrı unsurdan oluşur: Kira getirisi + gayrimenkulün zaman içindeki değer artışı. Mevduatta ise vade sonunda anaparanız ve faiz geliriniz vardır. Faiz oranı düştüğünde yeni vadede daha düşük oranla karşılaşabilirsiniz. Gayrimenkulde ise doğru lokasyon, doğru fiyat ve doğru mülk seçildiğinde kira gelirinin yanında uzun vadeli değer artışı potansiyeli bulunur. İşte faizlerin düşmeye başladığı dönemlerde yatırımcının hesabı bu nedenle değişir.
Asıl hareket kredi faizinden önce başlayabilir mi? Gayrimenkul piyasasında genellikle herkes aynı soruyu soruyor:
“Konut kredisi faizleri ne zaman düşecek?” Oysa yatırım amaçlı gayrimenkul açısından belki de önce sorulması gereken başka bir soru var:
“Mevduat faizleri ne kadar düşecek?”
Çünkü konut kredisi faizlerinin hâlâ yüksek olduğu bir dönemde ilk hareketi kredi kullanacak alıcının değil, bankada yüksek faizle parasını değerlendiren nakit yatırımcının başlatması mümkün. Mevduat getirisi cazibesini kaybetmeye başladığında yatırımcı alternatif aramaya başlar. Gayrimenkul de bu alternatiflerin başında gelir. Faiz düşünce herkes gayrimenkule mi koşacak? Hayır.
Üstelik bence gayrimenkul piyasasının bundan sonraki döneminde en önemli ayrım tam olarak burada ortaya çıkacak. Her gayrimenkul iyi yatırım değildir. Yanlış fiyattan alınmış, kira potansiyeli düşük, aidatı yüksek, kötü planlanmış veya bulunduğu bölgede arz fazlası bulunan bir konut, faizler düşse bile iyi bir yatırım haline gelmez. Bu nedenle önümüzdeki dönemde yatırımcı açısından “gayrimenkul almak” değil, doğru gayrimenkulü doğru fiyattan almak daha önemli olacak. Özellikle ulaşım olanakları güçlü, kiralama talebi sürekli, arzı sınırlı ve ikinci el piyasası hareketli bölgelerin daha fazla öne çıkacağını düşünüyorum.
Bir de fiyatlama meselesi var
Faizlerin gayrimenkule etkisinde çoğu zaman gözden kaçırılan bir başka konu daha bulunuyor. Talep arttıktan sonra gayrimenkul almak ile talep artmadan önce gayrimenkul almak aynı şey değildir. Kredi faizleri belirgin biçimde düştüğünde piyasaya daha fazla alıcı girmesi halinde, bugün pazarlık yapılabilen bazı gayrimenkullerde satıcının pazarlık isteği azalabilir. Yani yatırımcının önündeki denklem yalnızca: “Faiz biraz daha düşsün, sonra alırım’’ şeklinde değil. Şu soruyu da hesaba katmak gerekiyor:
“Faiz düştüğünde almak istediğim gayrimenkulün fiyatı aynı yerde kalacak mı?” Bunun cevabını hiç kimse kesin olarak bilemez ancak gayrimenkul piyasasında geçmişten beri gördüğümüz önemli bir gerçek var: Beklentiler bazen gerçekleşmelerden önce fiyatlanır.
Mevduattan çıkış başladı mı?
Bugün için “mevduattan gayrimenkule büyük para akışı başladı” demek erken olur. Fakat yatırımcının radarının yeniden gayrimenkule dönmeye başladığını söylemek mümkün. Bence önümüzdeki dönemde takip edilmesi gereken üç gösterge var: mevduat faizlerinin seyri, konut kredisi faizleri ve reel konut fiyatları. Bu üç göstergenin aynı anda gayrimenkul lehine dönmeye başlaması piyasada yeni bir dönemin kapısını açabilir. Dolayısıyla bugün sorulması gereken soru belki de “Gayrimenkul fiyatları yükselir mi?” değil. Daha doğru soru şu olabilir: Yüksek faiz döneminde bankada bekleyen para, faizler düştüğünde nereye gidecek? Bu paranın tamamının gayrimenkule yönelmesi elbette mümkün değil. Ama küçük bir bölümünün bile yeniden konuta, ticari gayrimenkule ve arsaya yönelmesi piyasadaki talep dengesini değiştirebilir. Bu nedenle önümüzdeki aylar yalnızca faizleri değil, yatırımcının davranışındaki değişimi izlememiz gereken bir dönem olacak. Çünkü bazen gayrimenkul piyasasında hareket, kredi faizleri düştüğünde değil; yatırımcı faizlerin artık eskisi kadar kazandırmayacağını düşünmeye başladığında başlar.
