Binlerce vatandaşın fiilen kullandığı ancak resmî mülkiyet hakkına sahip olmadığı taşınmazlar için ecrimisil (işgal tazminatı) cezaları kesiliyor. Ancak birçok kişi bu cezaların haksız veya sadece para toplama amacıyla uygulandığını düşünüp cezayı ödemiyor. Oysa uzmanlara göre bu cezayı ödemek, o taşınmazı resmen satın alma hakkının ön adımı olacak.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Genel Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ'i, daha önce resmi Resmi Gazete'de yayımlanmış son değişikler önümüzdeki günlerde yeniden yayınlanması bekleniyor.
Buna göre, belediye sınırlarında meydana gelen değişiklikler nedeniyle Hazineye ait olan ancak vatandaşlar tarafından ecrimisil ödenerek kullanılan ve şehir içinde kalan tarım arazileri, talep halinde kullanıcılara satılabilecek.
Yapılan düzenlemeyle belediye mücavir alan sınırları içinde kalan tarımsal arazilerin mücavir alan sınırları dışındaki taşınmazların satışında olduğu gibi rayiç bedelin yüzde 50'si üzerinden satışına imkan sağlandı.
Halihazırda tarım yapılan bu arazileri kullanan vatandaşların mülkiyet sorunu da bu yolla çözüme kavuşturulacak. Araziler herhangi bir şekilde tarımsal amaç dışında kullanılamayacak.
Arazinin 3 yıl tarımsal amaçla kullanılmaması halinde satış işlemi yapılabilecek.
Taşınmazı 2024'ten önce en az 3 yıl süreyle ecrimisil ödeyerek kullanmış ve halen kullanımı devam eden kiracı, kullanıcı ya da hissedarlar bu satış imkanından yararlanabilecek.
Bakanlık, satıştan sonra da tarımsal kullanımın devam etmesi için gerekli önlemleri aldı. Bu kapsamda, arazilerin tarımsal amaç dışında kullanılmamasını sağlamak adına taşınmazın tapu kaydına şerh düşülecek.
Satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren 3 yıl tarımsal amaçla kullanılmaması halinde satış işlemi iptal edilecek ve taşınmaz resen Hazine adına tescil edilecek.
Ayrıca, satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren 30 yıl içerisinde 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki fark, peşin veya taksitle en son kayıt malikinden tahsil edilecek.
ÖDEME KOŞULLARINDA KOLAYLIK SAĞLANDI
Yapılan değişiklikle ödeme koşullarında da kolaylık sağlandı. Buna göre, satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecek. Peşin ödemelerde satış bedeline yüzde 20 oranında indirim uygulanacak ve bu bedel idarece yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde ödenecek.
Taksitli satışlarda, satış bedeline yüzde 10 indirim yapılmasından yararlanmak istenilmesi halinde belirlenen tutarın en az yarısı, en az yarısının peşin ödenmek istenilmemesi halinde ise satış bedelinin yüzde 10'u, yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde, kalanı ise en fazla 5 yılda 10 eşit taksitle faizsiz ödenecek. Taksit dönemleri, hak sahiplerinin talebi dikkate alınarak belirlenecek.
Bu taşınmazların satışında başvuru tarihi itibarıyla son 5 yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilecek.
ECRİMİSİL CEZASINI ÖDEYEN, HAK SAHİBİ OLABİLİR!
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın geçmişteki uygulamalarına göre, ecrimisil ödeyen kullanıcılar için doğrudan satış hakkı tanınabiliyor. Bu taşınmazlar, uzun süreli zilliyetliğin ispatlanması ve geçmiş dönem ceza/kullanım bedellerinin ödenmiş olması halinde, rayiç bedel üzerinden doğrudan kullanıcıya satılabiliyor.
VATANDAŞLARA ÇAĞRI
Ecrimisil cezası geldiği halde ödemeyenler, hem faizle borç yüküne giriyor, hem de hak sahibi olma ihtimallerini kaybediyor. Uzmanlar, hak iddia edilen taşınmazla ilgili cezaların:
En kısa sürede ödenmesi,
Kullanımın fiilen devam ettiğinin ispatı (tarımsal faaliyet, yapı vs.),
Ardından doğrudan satın alma talebinde bulunulması gerektiğini vurguluyor.
Ankara Barosu Avukatlarından ve Gayrimenkul Hukuku uzmanı Avukat Simge Yücel konu ile ilgili gazetemize şu değerlendirmede bulundu:
“Ecrimisil cezası bir bakıma devletin ‘seni orada gördüm’ deme şeklidir. Bu cezayı ödeyen vatandaş, ‘evet oradaydım’ demiş olur. Bu da fiilî zilyetliktir. Yıllardır kullanılan bir arazinin önce ecrimisil ödenerek, sonra rayiç değerle satın alınması mümkündür.”
RAKAMLARLA SON DURUM:
Yalnızca 2023 yılında 1,4 milyon kişiye ecrimisil tebligatı gönderildi. Bunların %60’tan fazlası Hazine veya belediye arazileri üzerinde fiilî olarak yaşayan yurttaşlardı. Ancak sadece %28’i ödemeyi yaptı. Oysa bu kişiler ödeme yaptıklarında “potansiyel hak sahibi” olma avantajını yakalıyor.
