Ev alırken fiyatına, metrekaresine, binanın yaşına ve konumuna bakıyoruz. Peki satın aldığımız evin bulunduğu mahallenin eğitim düzeyini, genç ve yaşlı nüfus oranını, demografik değişimini ne kadar araştırıyoruz? Bir tuketici ve gayrimenkul yatırımcısı olarak alıcıların konut arayışlarında farklı öncelikleri olduğunu gözlemliyorum. Kimi için deniz manzarası vazgeçilmez, kimi ulaşım kolaylığına önem veriyor. Kimi yeni bir binada yaşamak isterken kimi de aynı bütçeyle daha geniş bir daire satın almayı tercih ediyor. Ancak çoğu zaman gözden kaçan önemli bir konu var: Gayrimenkul satın alırken yalnızca dört duvar değil, o bölgenin bugünü ve geleceği de satın alınıyor.

Peki araştırmalar, insanların ev alırken nelere dikkat ettiğini söylüyor?
Konut Alıcılarının Yüzde 44'ü Konuma Öncelik Veriyor. Emlakjet'in Eylül 2025'te yayımladığı ve 100 binden fazla kullanıcının katıldığı araştırmada, sıfır konut projelerinde en önemli tercih kriterleri soruldu. Sonuçlar oldukça dikkat çekici:
- %44: Konum ve ulaşım kolaylığı
- %28: Fiyat ve ödeme koşulları
- %21: Proje güvenilirliği
- %7: Sosyal donatılar

Araştırma, konumun fiyatın bile önüne geçtiğini gösteriyor. Ancak burada üzerinde düşünmemiz gereken bir soru var: Konumdan tam olarak ne anlıyoruz? Metroya yakınlık mı? Ana cadde üzerinde bulunmak mı? Denizi görmek mi? Alışveriş merkezlerine, hastanelere veya okullara kolay ulaşabilmek mi? Bunların tamamı önemli. Fakat iyi bir konum yalnızca haritada işaretlenen bir nokta değildir. O noktanın çevresindeki yaşam, nüfus hareketleri ve gelecekte oluşabilecek ihtiyaçlar da konutun değerini etkileyebilir.

Deprem gerçeği konut tercihlerini değiştiriyor
Emlakjet'in Nisan 2025'te, İstanbul'da yaşanan depremin ardından gerçekleştirdiği 40 bin katılımcılı araştırmada ise farklı bir tablo ortaya çıkıyor. Katılımcılara taşınmayı düşünmeleri halinde en çok hangi faktöre dikkat edecekleri sorulduğunda;
- %48'i binanın yaşı ve fiziksel durumunu,
- %24'ü bölgenin zemin yapısını,
- %22'si bütçe ve maliyetleri,
- %6'sı ulaşım ve sosyal imkânları öncelikli gördüğünü belirtiyor. Aynı araştırmada katılımcıların %40'ı yaşanan depremin gayrimenkul tercihlerini değiştirdiğini ifade ediyor. Elbette bu iki araştırma farklı dönemlerde ve farklı sorularla gerçekleştirildiği için doğrudan karşılaştırılmamalı. Ancak önemli bir gerçeğe işaret ediyorlar: Konut tercihlerimiz ekonomik koşullardan, güvenlik kaygılarından ve yaşadığımız olaylardan etkileniyor. Burada ayrıca hatırlatmak isterim ki bir binanın yeni olması tek başına depreme dayanıklı olduğu anlamına gelmez. Yapısal güvenlik, teknik inceleme ve gerektiğinde uzman değerlendirmesi gerektirir.

Peki mahallenin eğitim düzeyini hiç araştırıyor muyuz?
Benim üzerinde durmak istediğim asıl konu bu. Bir konutun bulunduğu bölgedeki eğitim düzeyi, yaş dağılımı, hane yapısı ve nüfus hareketleri, gayrimenkul yatırımında incelenmesi gereken veriler arasında yer alıyor. TÜİK'in 2025 yılı Ulusal Eğitim İstatistikleri'ne göre Türkiye'de 25-34 yaş grubunun %45,6'sı yükseköğretim mezunu. Bu oran 2008 yılında yalnızca %13,5'ti. Bu değişim, ülkemizin eğitim profilinin yıllar içinde önemli ölçüde farklılaştığını gösteriyor.

Peki bu bilgiyi neden gayrimenkul yatırımıyla ilişkilendiriyorum?
Çünkü bir bölgedeki eğitim ve meslek profili; hanelerin ihtiyaçlarını, konut tercihlerini, ulaşım alışkanlıklarını ve sosyal yaşam beklentilerini anlamamıza yardımcı olabilir. Ancak eğitim düzeyi yüksek olan her mahallede konut fiyatlarının daha hızlı artacağını söylemek doğru olmaz. Eğitim, bölge analizinde tek başına belirleyici değil, diğer ekonomik ve demografik göstergelerle birlikte değerlendirilmesi gereken bir veridir.

Genç nüfus mu, yaşlı nüfus mu? Hangisi daha avantajlı?
TÜİK'in 2025 yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %14,8'ini 15-24 yaş grubundaki gençler, %11,1'ini ise 65 yaş ve üzerindeki bireyler oluşturuyor. Türkiye'nin ortanca yaşı ise 2024 yılında 34,4 iken 2025 yılında 34,9'a yükselmiş durumda. Nüfusumuzun yaş yapısı değişiyor. Dolayısıyla konut ihtiyacının da zaman içerisinde farklılaşması beklenebilir. Örneğin üniversitelere ve iş merkezlerine yakın, gençlerin yoğun olarak yaşadığı bölgelerde küçük metrekareli, ulaşımı kolay, düşük işletme giderli konutlara yönelik talep oluşabilir. Çocuklu ailelerin yoğun olduğu bölgelerde ise okul, park, güvenli sosyal alanlar, otopark ve geniş yaşam alanları daha fazla önem kazanabilir. İleri yaş grubunun yoğun olduğu mahallelerde asansör, engelsiz erişim, sağlık kuruluşlarına yakınlık ve yürünebilir sokaklar öne çıkabilir. Burada önemli olan hangi yaş grubunun daha değerli olduğu değil, konutun özellikleri ile bölgedeki mevcut ve gelecekteki talebin ne kadar örtüştüğüdür.

Nüfusu artan her bölge kazandırır mı?
Gayrimenkul yatırımlarında sık karşılaştığımız düşüncelerden biri, nüfusu artan her bölgenin mutlaka değerleneceğidir. Oysa bu kadar basit bir denklem yok. Bir mahallede nüfus artarken yeni konut üretimi de hızlanıyorsa, arz ve talep arasındaki denge beklenenden farklı gelişebilir. Benzer şekilde nüfusu yaşlanan, hatta nüfusu azalan bir bölge; konumu, sınırlı konut arzı, yaşam kalitesi veya kentsel dönüşüm olanakları sayesinde yatırımcılar açısından ilgi çekici olmaya devam edebilir. Bu nedenle yalnızca nüfus artışına değil; konut stokuna, yeni inşaat ruhsatlarına, kira talebine, ulaşım yatırımlarına, bölgenin gelir ve istihdam yapısına da bakılması gerekir. Üstelik aynı ilçenin iki farklı mahallesinde, hatta aynı mahallenin iki farklı sokağında bile gayrimenkulün kullanım değeri ve yatırım potansiyeli farklı olabilir.

İyi bir gayrimenkul yatırımı için sadece fiyat analizi yetmez
Bugün bir ev satın almayı düşünenlere yalnızca emsal satış fiyatlarını araştırmalarını önermiyorum. Bölgenin son yıllardaki nüfus değişimini, yaş dağılımını, eğitim profilini, kiralık konut talebini ve çevresindeki gelişmeleri de incelemelerini öneriyorum. Bunlara ilave olarak tapu ve imar durumu, binanın yapısal güvenliği, deprem ve zemin koşulları, aidat giderleri, ulaşım imkânları ve bölgedeki konut arzı mutlaka değerlendirilmelidir. Çünkü bir gayrimenkulün bugünkü piyasa fiyatını bilmek başka, uzun vadede hangi ihtiyaçlara cevap verebileceğini anlamak başka bir konudur.

Sonuç: Evin bugünkü fiyatını değil, gelecekteki değerini de düşünün
Konut satın almak, çoğumuz için hayatımızın en önemli finansal kararlarından biri. Bu nedenle yalnızca mutfak dolaplarının kalitesine, kullanılan malzemelere, manzaraya veya satış fiyatına odaklanmak yeterli değil. Evin bulunduğu mahallenin nasıl değiştiğini ve gelecekte nasıl bir yaşam alanına dönüşebileceğini de araştırmalıyız. Bugün alınan bir konutun beş ya da on yıl sonra hangi alıcıya veya kiracıya hitap edebileceğini düşünmek, bilinçli gayrimenkul yatırımının önemli parçalarından biridir. Unutmayalım, iyi bir gayrimenkul yatırımı yalnızca doğru evi bulmak değil, doğru bölgeyi doğru verilerle analiz edebilmektir.