Gayrimenkul sektöründe Ekim, Kasım ve Aralık aylarının yeri her zaman farklıdır.
Yaz tatilinin bitmesi, okulların açılması, ertelenen kararların yeniden masaya gelmesi ve yıl sonuna kadar alım-satım işlemlerini tamamlamak isteyenlerin harekete geçmesiyle birlikte sektörün en yoğun dönemlerinden biri başlar. Hatta çoğu zaman gayrimenkul profesyonelleri için yılın kaderini son üç ay belirler. Geçtiğimiz yıl da bunun çok çarpıcı bir örneğini gördük. 2025'in Ekim ayında 164 bin 306, Kasım ayında 141 bin 100 ve Aralık ayında 254 bin 777 konut satıldı. Yalnızca son üç ayda yaklaşık 560 bin konut el değiştirdi. Başka bir ifadeyle, 2025'teki toplam konut satışlarının yaklaşık üçte biri yılın son çeyreğinde gerçekleşti.
Peki 2026'nın son çeyreğine girerken aynı hareketliliği hissediyor muyuz?
Rakamlar da piyasanın sessizliğini korduğunu gösteriyor. 2026'nın Ağustos ayında Türkiye genelinde 127 bin 410 konut satıldı. Bu rakam bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,7'lik bir düşüş anlamına geliyor. Daha dikkat çekici olan ise ikinci el konut satışlarının yüzde 19,4 azalması. Ocak-Ağustos dönemine baktığımızda ise toplam 950 bin 529 konut satıldığını ve geçen yılın aynı dönemine göre satışların yüzde 6,8 gerilediğini görüyoruz. Dolayısıyla 2026'nın son çeyreğine, geçen yıldan daha düşük bir satış temposuyla giriyoruz. Ekim ayı verileri henüz elimizde değil. Bu nedenle “son çeyrek kötü geçecek” demek için erken. Ancak sahada çalışan gayrimenkul danışmanlarının gördüğü tablo ile yılın ilk sekiz aylık verileri aynı noktaya işaret ediyor:
Alıcı neden bekliyor?
Bugünün gayrimenkul piyasasında sorun yalnızca konut fiyatı değil. Yüksek kredi maliyetleri, alıcının geleceğe ilişkin beklentileri, mevduat ve alternatif yatırım araçlarının getirisi ve genel ekonomik belirsizlik satın alma kararının süresini uzatıyor. Bir yıl önce “Bu evi almalı mıyım?” diye soran alıcı bugün buna bir soru daha ekliyor: “Biraz daha beklersem daha avantajlı olabilir miyim?” Satıcı tarafında ise farklı bir beklenti var. Satıcı, geçtiğimiz yıllardaki hızlı fiyat artışlarını referans alarak mülkünün değerinin sürekli yükselmesi gerektiğini düşünüyor. Ancak piyasa artık her ilan fiyatını kabul etmiyor. Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları Ağustos 2026 itibarıyla yıllık bazda nominal olarak yüzde 23 artmasına rağmen enflasyondan arındırıldığında reel olarak yüzde 6,5 geriledi. Bu veri aslında bugünkü piyasanın en önemli cümlesini söylüyor, konut fiyatları TL bazında artıyor olabilir ama bu, her gayrimenkulün gerçek anlamda değer kazandığı anlamına gelmiyor. Artık “satılık olmak” ile “satılabilir olmak” aynı şey değil. Bugün piyasada çok sayıda satılık gayrimenkul bulunabilir. Ancak doğru lokasyon, doğru fiyat, doğru özellik ve doğru pazarlama bir araya gelmediğinde satış süresi uzuyor.
Özellikle ikinci el konutta alıcı çok daha seçici. Aynı bölgede benzer özelliklere sahip beş daire arasından fiyatı piyasa gerçeklerinden kopmuş olan mülkü değil; değerini doğru gördüğü gayrimenkulü tercih ediyor. Bu nedenle 2026'nın son çeyreğinde satıcıların “Geçen yıl komşum bu fiyata sattı” yaklaşımından çok, “Bugünün alıcısı bu mülke ne kadar ödemeye hazır?” sorusuna odaklanması gerekiyor. Gayrimenkulde doğru fiyatlama belki de hiç olmadığı kadar önemli.
Ekim, Kasım ve Aralık yine hareketli olabilir mi? Elbette olabilir.
Üstelik ipotekli konut satışlarında farklı bir sinyal de görüyoruz. Ağustos ayında ipotekli satışlar yıllık yüzde 7,2 artarken, yılın ilk sekiz ayında artış yüzde 27,6'ya ulaştı. Finansmana erişimin biraz daha kolaylaşması, kredi koşullarında iyileşme beklentisi ve yıl sonuna yaklaşırken ertelenen taleplerin harekete geçmesi son çeyreği destekleyebilir. Ancak ben bu yılın son çeyreğinde geçen yıllardan farklı bir piyasa göreceğimizi düşünüyorum. Çok ilan verilen değil, doğru fiyatlanan gayrimenkulün satıldığı bir dönem. Alıcı artık araştırıyor, karşılaştırıyor, pazarlık ediyor ve acele etmiyor.
Satıcı açısından da yeni dönemin kuralı oldukça açık. Piyasanın üzerinde fiyat belirleyip aylarca alıcı beklemek yerine, gerçekçi fiyatla doğru alıcıya ulaşmak gerekiyor. 2026'nın Ekim, Kasım ve Aralık ayları yine gayrimenkul sektörünün en önemli ayları olacak. Ama bu kez mesele yalnızca “piyasa hareketlenecek mi?” değil. Asıl soru şu:
Satıcılar değişen piyasa koşullarına uyum sağlayabilecek mi? Çünkü gayrimenkulde bazen sorun alıcının olmaması değildir. Alıcının, o fiyattan almaya hazır olmamasıdır.
