Orta Doğu yeniden geriliyor. İran, ABD ve İsrail arasındaki tansiyon sıcak çatışma ihtimaline yaklaşırken, haritalar değişmese bile risk algısı hızla değişiyor. Modern ekonomide ise çoğu zaman algı, gerçeğin kendisinden daha güçlüdür.
Peki bu yangının dumanı Türkiye’de konut fiyatlarına kadar ulaşır mı?
Güvenlik krizi, ekonomik dalga
Bölgedeki askeri hareketlilik özellikle Hürmüz Boğazı çevresinde yoğunlaşırsa, ilk etki enerji fiyatlarında görülür. Türkiye enerji ithalatçısı bir ülke. Petrol yükseldiğinde sadece akaryakıt zamlanmaz; nakliye, üretim ve inşaat maliyetleri zincirleme biçimde artar.
İnşaat sektörü enerjiye ve ithal girdilere bağımlı olduğu için maliyet artışı doğrudan yeni konut fiyatlarına yansır. Müteahhit açısından denklem nettir: Artan maliyet ya fiyata eklenir ya da proje ertelenir. Her iki durumda da arz tarafında sıkışma oluşur.
Ama talep aynı güçte mi?
Asıl soru burada başlıyor.
Jeopolitik risk yükseldiğinde yatırımcı davranışı değişir. İnsanlar büyük ve uzun vadeli harcamalarda frene basar. Konut alımı, belirsizlik dönemlerinde çoğunlukla ertelenen bir karardır.
Küresel risk iştahının düşmesi gelişmekte olan ülkelerde finansman maliyetlerini artırır. Dış kaynak pahalılaştığında içeride kredi faizleri üzerindeki baskı artar. Yüksek faiz ortamında konut kredisi talebi zayıflar.
Yani bir tarafta maliyet nedeniyle yukarı gitmek isteyen fiyatlar, diğer tarafta zayıflayan talep nedeniyle dirençle karşılaşır.
Güvenli liman paradoksu
Türkiye’de konut uzun süredir enflasyona karşı korunma aracı olarak görülüyor. Belirsizlik arttıkça bazı yatırımcılar parayı somut varlıklara yöneltebilir.
Ancak bu eğilim geniş kitlelerin satın alma gücüyle desteklenmezse fiyatları kalıcı biçimde yukarı taşıyamaz. Talep dar, kredi pahalı, gelir artışı sınırlıysa konut piyasasında hacim düşer ama fiyatlar katı kalır. Satış azalır, ilanlar çoğalır, pazarlık marjı büyür.
Kısa vadede soğuma, orta vadede ayrışma
Bölgesel bir savaş başlangıcı Türkiye’de konut fiyatlarını tek yönlü ve sert biçimde yukarı taşıyacak bir dinamik yaratmaz. Daha olası tablo şudur:
• Satış adetlerinde düşüş
• Yeni projelerde yavaşlama
• Nakit alıcının pazarlık gücünde artış
• Reel fiyatlarda gerileme
Nominal fiyatlar tabelada yüksek görünse bile, alım gücü açısından bakıldığında piyasa durgunlaşabilir.
Korku yatırımı erteletir mi?
Savaşın ekonomideki ilk etkisi korkudur. Korku ise yatırım kararlarını geciktirir. Enerji fiyatları kalıcı biçimde yükselirse maliyetler konut fiyatlarını yukarı iter. Ancak aynı anda finansman maliyetleri ve belirsizlik talebi baskılarsa, piyasada hacimsiz bir yükseliş ya da fiili bir durgunluk görmek şaşırtıcı olmaz.
Beton ekonomisinde bazen fiyatları maliyetler değil, beklentiler belirler.
