Son dönemde gayrimenkul sektöründe en sık duyduğumuz cümlelerden biri şu:

“Her yerde satılık ilan var ama satış yok.”

Peki gerçekten durum böyle mi?

Türkiye’de gerçekten bir konut fazlası mı oluştu?

Yoksa piyasadaki asıl sorun, üretim maliyetleri nedeniyle yavaşlayan yeni projeler ve değişen alıcı beklentileri mi?

Aslında bugün yaşanan tabloyu yalnızca “satış yok” cümlesiyle açıklamak mümkün değil. Çünkü sektörün içinde çok daha karmaşık bir denge oluşmuş durumda.

Bir tarafta yükselen inşaat maliyetleri, diğer tarafta krediye erişimde yaşanan zorluklar, artan arsa fiyatları ve uzayan proje süreçleri var. Tüm bunlar hem yeni konut üretimini yavaşlatıyor hem de mevcut konutların satış hızını doğrudan etkiliyor.

Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde dikkat çeken önemli bir gerçek var:

Doğru lokasyondaki, yeni yönetmeliğe uygun, ulaşım avantajı olan kaliteli konutlar hâlâ alıcı bulabiliyor. Ancak aynı şeyi tüm konutlar için söylemek artık mümkün değil.

İlan çok ama her ilan satılmıyor

Bugün emlak platformlarına girildiğinde binlerce satılık konut ilanı görülüyor. Bu durum ilk bakışta “konut fazlası var” algısı oluşturabiliyor. Ancak sektörün içinden bakıldığında durum biraz farklı.

Özellikle:

- Eski bina,

- Otoparksız yapı,

- Deprem yönetmeliği açısından soru işareti taşıyan daireler,

- Gerçek piyasa değerinin üzerinde fiyatlanan konutlar çok daha uzun süre ilanda kalabiliyor.

Buna karşılık:

- Yeni bina,

- Merkezi lokasyon,

- Site içinde,

- Otoparklı,

- Ulaşım akslarına yakın,

- Yatırım potansiyeli taşıyan projeler halen ciddi ilgi görmeye devam ediyor.

Yani bugün piyasada tamamen bir “satış durması” değil, daha seçici bir alıcı profili var.

Müteahhitler neden daha temkinli?

Son iki yılda inşaat sektöründeki maliyet artışları birçok projeyi doğrudan etkiledi. Demirden çimentoya, işçilikten enerji giderlerine kadar hemen her kalemde ciddi yükselişler yaşandı. Bunun yanında finansman maliyetleri de arttı.

Eskiden bir müteahhit aynı anda birkaç projeye başlayabilirken, bugün birçok firma mevcut projesini bitirmeden yeni projeye başlamamayı tercih ediyor. Çünkü artık sadece inşa etmek değil, projeyi sürdürülebilir maliyetlerle tamamlayabilmek de büyük bir planlama gerektiriyor. Bazı projelerde teslim sürelerinin uzamasının temel nedenlerinden biri de bu.

Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde:

- Ruhsat süreçleri,

- Maliyet hesaplarının sürekli değişmesi,

- Finansman planlaması,

- İş gücü organizasyonu eskisine göre çok daha karmaşık hale gelmiş durumda.

Asıl sorun konut fazlası mı, doğru konut eksikliği mi?

Bugün Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde hâlâ ciddi bir konut ihtiyacı bulunuyor. Ancak artık alıcı yalnızca “bir ev” aramıyor.

İnsanlar:

- Güvenli yapı,

- Yeni bina,

- Sosyal alan,

- Otopark,

- Merkezi konum,

- uUaşım avantajı,

- Yatırım değeri gibi kriterleri çok daha fazla önemsiyor.

Bu nedenle piyasada bazı konutlar uzun süre satılamazken, doğru özelliklere sahip projeler kısa sürede alıcı bulabiliyor. Yani mesele yalnızca konut üretmek değil; doğru yerde, doğru projeyi geliştirebilmek.

Gayrimenkulde yeni dönem başladı

Eskiden piyasada daha hızlı karar veren bir alıcı kitlesi vardı. Bugün ise insanlar yatırım yaparken çok daha fazla araştırıyor, karşılaştırıyor ve analiz ediyor. Bu durum sektör için aslında olumsuz değil.

Çünkü yeni dönemde:

- Gerçekçi fiyatlama,

- Kaliteli proje geliştirme,

- Doğru lokasyon seçimi,

- Güven veren satış stratejileri çok daha önemli hale geliyor.

Önümüzdeki süreçte gayrimenkul sektöründe sadece çok konut üreten değil; doğru projeyi doğru zamanda geliştiren firmalar öne çıkacak gibi görünüyor.