Kadıköy'de yeni bir konut projesinin önünden geçerken artık 25, 30 hatta 35 milyon TL seviyelerindeki fiyatları görmek çok şaşırtıcı değil.

Peki bir dairenin yapım maliyeti ile satış fiyatı arasında neden bu kadar büyük bir fark var?

Bu soru özellikle son dönemde gayrimenkul sektöründe üzerinde düşünülmesi gereken konulardan biri.

Bugünkü maliyetlerle standart malzemeler kullanılarak yapılan bir konutun metrekare başına doğrudan yapım maliyetini kabaca 30–35 bin TL civarında düşündüğümüzde, 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık 3–3,5 milyon TL seviyesinde bir rakama ulaşıyoruz.

Elbette bu hesap arsa maliyetini ve projenin tüm geliştirme giderlerini içermiyor.

Ancak Kadıköy'de aynı büyüklükte yeni bir dairenin satış fiyatı 30–35 milyon TL'ye ulaşabiliyor.

İşte asıl soru burada başlıyor:

Aradaki fark nereden geliyor ve alıcı bu parayı gerçekten binaya mı ödüyor?

35 milyon TL'nin tamamı dairenin inşaat bedeli değil

Öncelikle çok önemli bir ayrımı yapmak gerekiyor.

3,5 milyon TL'ye mal olduğu varsayılan bir dairenin 35 milyon TL'ye satılması, müteahhidin 31,5 milyon TL kâr ettiği anlamına gelmez.

Özellikle Kadıköy gibi arsa değerlerinin çok yüksek olduğu bölgelerde yeni konut fiyatının en önemli bileşenlerinden biri arsadır.

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı yapılan projelerde müteahhit çoğu zaman arsayı nakit olarak satın almaz. Bunun yerine yapılacak yeni binadaki bağımsız bölümlerin önemli bir kısmını mevcut arsa sahiplerine verir.

Dolayısıyla müteahhidin satışa çıkarabildiği birkaç dairenin fiyatının içerisinde, bir anlamda projenin tamamının ekonomik yükünün de bir bölümü vardır.

Buna ruhsat ve proje giderleri, mimarlık ve mühendislik hizmetleri, yıkım, hafriyat, zemin çalışmaları, ortak alanlar, asansör, otopark, peyzaj, finansman maliyetleri, vergiler, pazarlama ve satış giderleri de eklenir.

Yani satış fiyatıyla beton-demir maliyetini doğrudan karşılaştırmak yanıltıcı olabilir.

Ama bu açıklama başka bir soruyu ortadan kaldırmıyor.

Peki 35 milyon TL'lik bir ev gerçekten 35 milyon TL'lik kalite sunuyor mu?

Bence alıcının asıl sorması gereken soru bu.

Çünkü yüksek satış fiyatı her zaman aynı oranda yüksek yapı kalitesi anlamına gelmiyor.

30–35 milyon TL ödediğiniz bir konutta kullanılan seramik, parke, mutfak dolabı, vitrifiye veya armatürlerin pahalı olması elbette güzel. Fakat bir binanın gerçek kalitesini yalnızca görünen malzemeler belirlemiyor.

Taşıyıcı sistem, beton ve donatı uygulamalarının projeye ve mevzuata uygunluğu, zemin etüdü, su ve ısı yalıtımı, ses yalıtımı, cephe sistemi, tesisat altyapısı, pencere kalitesi ve uygulama işçiliği çok daha önemli.

Özellikle ses yalıtımı yeni konutlarda dikkatimi çeken konulardan biri.

Milyonlarca lira ödediğiniz yeni bir evde üst komşunun adımlarını, yan dairenin televizyonunu veya tesisattan gelen sesi duyuyorsanız, fiyat ile yaşam kalitesi arasındaki ilişkiyi sorgulamak son derece doğal.

“Sıfır” olması tek başına kalite göstergesi değil

Gayrimenkulde zaman zaman şöyle bir algıyla karşılaşıyoruz:

Yeni bina eşittir kaliteli bina.

Oysa her yeni bina aynı standartta yapılmıyor.

Bir binanın yeni olması bize yaşını söyler; kalitesini tek başına söylemez.

Aynı bölgede, benzer büyüklükte iki yeni daire arasında kullanılan malzeme, mühendislik yaklaşımı, mimari planlama ve işçilik açısından ciddi farklılıklar bulunabilir.

Bu nedenle sıfır konut alıcısının artık yalnızca mutfak dolabına, banyoya veya lobiye bakmaması gerekiyor.

“Bu binayı kim yaptı?”, “Daha önce hangi projeleri tamamladı?”, “Yapı sistemi nedir?”, “Ses ve ısı yalıtımında ne kullanıldı?”, “Teknik şartname var mı?” gibi sorular da en az manzara ve cephe kadar önemli hale geliyor.

Aslında binayı değil, büyük ölçüde lokasyonu satın alıyoruz

Kadıköy örneğinde fiyatı anlamanın belki de en kolay yolu bu.

Aynı 100 metrekarelik daireyi İstanbul'un farklı bir ilçesinde inşa ettiğinizde betonun, demirin, pencerenin veya mutfak dolabının maliyeti dramatik biçimde değişmez.

Ama satış fiyatı birkaç kat değişebilir.

Çünkü gayrimenkulde fiyat yalnızca yapının maliyetinden oluşmaz.

Arsa, lokasyon ve o lokasyondaki sınırlı konut arzı fiyatın çok önemli bir bölümünü oluşturur.

Bağdat Caddesi'ne yakınlık, sahile yürüyebilmek, ulaşım olanakları, sosyal yaşam, okul ve hastaneler, mahallenin niteliği ve bölgede yeni konut üretilebilecek arsaların sınırlı olması fiyatı yukarı taşır.

Dolayısıyla 35 milyon TL'lik bir daire satın aldığımızda aslında 35 milyon TL'lik beton, demir ve mutfak satın almıyoruz.

Önemli ölçüde Kadıköy'de 100 metrekarelik bir yaşam alanına sahip olma hakkını satın alıyoruz.

O zaman ikinci el daha mı mantıklı?

Tam da bu noktada ikinci el konutlar yeniden değerlendirilmesi gereken bir alternatif haline geliyor.

Aynı mahallede, hatta birkaç sokak ötede, daha büyük metrekareli bir ikinci el konut yeni bir daireden ciddi ölçüde daha uygun olabiliyor.

Elbette eski binanın yaşı, deprem güvenliği, bakım ihtiyacı ve gelecekteki kentsel dönüşüm durumu mutlaka incelenmeli.

Ancak yalnızca “sıfır” olduğu için bir konuta çok yüksek bir prim ödemek de her zaman doğru yatırım anlamına gelmeyebilir.

Bazen iyi yapılmış, doğru planlanmış ve bakımlı bir ikinci el konut; yeni fakat standart malzemelerle üretilmiş bir konuttan daha iyi bir fiyat/performans sunabilir.

Fiyatı değil, aldığımız değeri sorgulamalıyız

Ben gayrimenkulde asıl tartışılması gereken konunun “Bu ev neden 35 milyon TL?” sorusundan biraz daha farklı olduğunu düşünüyorum.

Doğru soru şu olabilir:

“35 milyon TL ödediğimde karşılığında ne alıyorum?”

Güvenli ve kaliteli bir yapı mı?

İyi bir mimari plan mı?

Güçlü ses ve ısı yalıtımı mı?

Nitelikli işçilik mi?

Değerini koruyacak bir lokasyon mu?

Yoksa bunların önemli bir bölümünü yalnızca “yeni bina” algısı nedeniyle mi ödüyorum?

Bir gayrimenkulün fiyatıyla inşaat maliyeti hiçbir zaman aynı şey değildir. Özellikle Kadıköy gibi arsa değerinin son derece yüksek olduğu bölgelerde olması da beklenemez.

Ancak konut fiyatları yükseldikçe alıcının da beklentisinin yükselmesi son derece doğal.

Çünkü 35 milyon TL'lik bir konutun yalnızca fiyatının premium olması yetmez. Yapısının, konforunun ve yaşam kalitesinin de premium olması gerekir.

Belki de bundan sonra sıfır konut gezerken sormamız gereken ilk soru “Metrekaresi kaç para?” değil;

“Bu fiyatın karşılığında bana ne sunuyor?” olmalı.