Türkiye’de konut piyasasının en önemli başlıklarından biri uzun süredir değişmiyor: Konut kredisi faizleri.

Ev sahibi olmak isteyenlerle yaptığımız görüşmelerde artık yalnızca “Hangi evi almalıyım?” sorusunu duymuyoruz. En az onun kadar sık karşılaştığımız başka bir soru var:

“Kredi faizlerinin düşmesini beklemeli miyim, yoksa bugün mü almalıyım?”

Aslında bu soru, bugün konut piyasasında yaşanan bekleme eğiliminin de önemli nedenlerinden biri. 2026'nın ilk aylarında konut kredisi faizlerinde aşağı yönlü bir hareket görmüştük. Ancak son dönemde tablo yeniden değişmeye başladı. Temmuz sonu itibarıyla konut kredilerinde yıllık ağırlıklı ortalama faiz oranının yüzde 41 seviyesinin üzerine çıkması, konut finansmanının hâlâ oldukça pahalı olduğunu gösteriyor. Dolayısıyla bugün kredi kullanarak konut almak isteyen bir kişinin yalnızca evin satış fiyatına değil, kredinin aylık taksidine ve toplam geri ödeme tutarına da bakması gerekiyor. Özellikle yüksek tutarlı ve uzun vadeli kredilerde aylık ödeme, birçok hanenin bütçesinin sınırlarını zorlayabiliyor.

Bununla beraber, TÜİK'in Haziran 2026 verileri konut piyasasında oldukça önemli bir sinyal verdi. Türkiye genelinde Haziran ayında 129 bin 979 konut satıldı. İpotekli konut satışları ise geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993'e ulaştı. Daha da önemlisi, toplam konut satışlarının yüzde 20'si ipotekli satışlardan oluştu.

Ocak-Haziran dönemine baktığımızda ise ipotekli konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,2 arttığını görüyoruz. Bu rakam bize önemli bir şey söylüyor:

Konut kredisi pahalı olsa da alıcı tamamen piyasadan çekilmiş değil. Talep var; ancak alıcı artık çok daha fazla hesap yapıyor.

Faiz düşerse konut fiyatı ne olur?

Bence konut almak isteyenlerin üzerinde düşünmesi gereken asıl konu tam olarak burada başlıyor. Bugün birçok alıcı, “Faizler biraz daha düşsün, sonra ev alırım” düşüncesinde.

Elbette daha düşük faizle kredi kullanmak önemli bir avantaj. Ancak konut piyasasında faizlerin belirgin biçimde gerilemesi, ertelenmiş talebin yeniden piyasaya dönmesine de neden olabilir.

Talep hızlanırken konut arzı aynı hızda artmazsa bunun fiyatlara yansıması kaçınılmaz olabilir.

Yani alıcı faizden kazanırken, konut fiyatındaki artış nedeniyle başka bir taraftan kaybedebilir.

Bu nedenle sadece faiz oranına bakarak karar vermek bana göre eksik bir değerlendirme olur.

Asıl soru: Faiz mi, doğru gayrimenkul mü? Gayrimenkulde yıllardır değişmeyen bir gerçek var:

Doğru fiyatla alınan doğru gayrimenkul, finansman koşulları kadar önemlidir. Bir konut gerçek piyasa değerinin altında veya makul bir seviyede satışa sunulmuşsa, lokasyonu güçlüyse, ulaşım imkânları iyiyse ve gelecekte değer kazanma potansiyeli taşıyorsa yalnızca kredi faizinin düşmesini beklemek bazen fırsatın kaçmasına neden olabilir. Diğer taraftan, sırf “fiyatlar daha da yükselir” düşüncesiyle bütçeyi zorlayacak bir kredi yükünün altına girmek de doğru değil.

Burada belirleyici olan kişinin gelir yapısı, kullanacağı kredi miktarı, peşinatı ve satın alacağı gayrimenkulün gerçek piyasa değeridir. Konut piyasasının kilidi yine finansmanda önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün en önemli belirleyicilerinden birinin yine konut kredisi faizleri olacağını düşünüyorum.

Faizlerde kalıcı ve hissedilir bir gerileme yaşanması halinde bugün beklemede olan önemli bir alıcı kitlesinin yeniden piyasaya dönmesi şaşırtıcı olmayacaktır. Haziran ayında ipotekli satışlarda gördüğümüz yüzde 72,1'lik yıllık artış da kredi kanalındaki küçük hareketlerin dahi konut talebini ne kadar hızlı etkileyebildiğini gösteriyor. Bu nedenle 2026'nın geri kalanında yalnızca konut fiyatlarını değil, konut kredisi faizlerini ve ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payını da yakından takip etmek gerekiyor ve sanırım bugün ev almak isteyenlerin kendilerine sorması gereken soru artık yalnızca; “Faizler ne zaman düşecek?” değil.

Belki de daha doğru soru şu: “Faizlerin düşmesini beklerken, almak istediğim evin fiyatı nerede olacak?”