Son dönemde emlak sektöründe dikkatimi çeken ilginç bir tablo var.

Aslında sorun, sanıldığı gibi alıcının tamamen piyasadan çekilmiş olması değil sanki, tam tersine, alıcı var; ilanları inceliyor, ekspertiz yaptırıyor, kredi hesaplıyor, ev geziyor… Fakat son adımı atmakta zorlanıyor.

Bugün gayrimenkul piyasasının en büyük problemi, belki de ilk kez "karar veremeyen alıcı profili" haline geldi.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun Haziran 2026 verilerine göre konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %15,8 artarak 129.979 adede ulaştı. Ancak yılın ilk altı aylık toplam satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,1 geriledi. Aynı dönemde ipotekli satışlar %32,2 artarken, ilk el satışların toplam içindeki payı yalnızca %33,4 seviyesinde kaldı.

Bu rakamlar bize önemli bir gerçeği söylüyor:

Piyasada hareket var, ancak bu hareket güven duygusunun tam olarak oluştuğu anlamına gelmiyor.

Sahada karşılaşılan alıcıların büyük bölümü aynı cümleyi kuruyor:

"Faiz biraz düşsün..."

"Biraz daha bekleyelim..."

"Belki fiyatlar geriler..."

İlginç olan ise bu "biraz" kelimesinin artık haftaları değil, ayları ifade etmeye başlaması. Karar ertelendikçe yeni ilanlar çıkıyor, fiyatlar değişiyor, ekonomik beklentiler farklılaşıyor ve alıcı yeniden en başa dönüyor. Böylece satın alma süreci uzuyor, belirsizlik ise daha da büyüyor. Bu arada dijital dünyanın da bu kararsızlığı beslediğini düşünüyorum. Birkaç yıl önce alıcı beş evi karşılaştırırken bugün aynı bölgede yüzlerce ilanı saniyeler içinde inceleyebiliyor. Bilgi arttıkça karar vermek kolaylaşmıyor; çoğu zaman daha da zorlaşıyor.

Davranış ekonomisinde buna "analiz felci" deniliyor. İnsan, seçenek sayısı arttıkça doğru kararı verme konusunda daha fazla tereddüt yaşıyor. Bugün emlak danışmanlarının görevi sadece ev göstermek değil; doğru bilgiyi süzerek alıcının güvenle karar verebilmesine de yardımcı olmaktır. Çünkü gayrimenkulde en büyük maliyet bazen yüksek faiz değildir, doğru evi bulduğu hâlde aylarca karar verememektir.

Unutulmamalıdır ki piyasa her zaman yeni fırsatlar üretir; ancak aynı fırsat ikinci kez aynı şartlarla karşımıza çıkmayabilir.