Yunanistan’da yabancı yatırımcıları yakından ilgilendiren yeni vergi düzenlemesi, özellikle Golden Visa yatırımcılarının gündeminde. AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarının konut alımlarında uygulanan gayrimenkul devir vergisinin yüzde 3’ten yüzde 15’e yükseltilmesi, ilk bakışta oldukça sert bir artış olarak görünüyor.
Peki Yunanistan neden böyle bir karar aldı?
Burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor. Artan, gayrimenkulün satış fiyatı değil; yabancı yatırımcının konut satın alırken karşılaştığı vergi yükü. Başka bir ifadeyle Yunanistan, konut fiyatlarına doğrudan müdahale etmek yerine yabancı yatırımcının satın alma maliyetini artırıyor.
€250 binlik konutta €30 bin ek maliyet
Rakamlarla baktığımızda düzenlemenin etkisi daha net ortaya çıkıyor. €250.000 değerindeki bir konutta yüzde 3 üzerinden yaklaşık €7.500 olan devir vergisi, yüzde 15 oranıyla €37.500 seviyesine ulaşıyor. Aradaki fark yaklaşık €30.000. Dolayısıyla €250.000 değerindeki bir konutun fiyatının €280.000’e yükselmesinden söz etmiyoruz. Gayrimenkul yine €250.000 olabilir ancak yatırımcının satın alma sırasında karşılaşacağı toplam maliyet yükseliyor. Bu ayrım, özellikle Yunanistan Golden Visa yatırımlarını değerlendirirken son derece önemli.
Amaç yabancı yatırımcıyı engellemek mi?
Bence düzenlemenin asıl okunması gereken tarafı tam da burada başlıyor. Yunanistan hükümeti, üçüncü ülke vatandaşlarından gelen konut talebinin özellikle talebin yoğun olduğu bölgelerde fiyatlar üzerinde baskı oluşturduğunu düşünüyor. Yeni vergi düzenlemesinin gerekçelerinden biri de yabancı konut talebini sınırlamak ve yerel halkın konuta erişimini korumak. Bu nedenle düzenlemeyi “Yunanistan artık yabancı yatırımcı istemiyor” şeklinde yorumlamak doğru olmaz. Daha doğru ifade şu olabilir:
Yunanistan yabancı yatırımcıyı değil, yabancı yatırımcının konut piyasası üzerindeki yoğunluğunu kontrol etmek istiyor. Çünkü ülke bir taraftan yabancı sermayeyi ve yüksek gelir grubundaki uluslararası yatırımcıları çekmeye devam ederken diğer taraftan konut piyasasında oluşabilecek aşırı talebi sınırlamaya çalışıyor.
Golden Visa sayısı azalabilir mi?
Yeni verginin doğrudan “Golden Visa başvurularını azaltmak” amacıyla çıkarıldığını söylemek doğru olmaz. Çünkü düzenleme yalnızca Golden Visa yatırımcılarına yönelik değil. Ancak sonuçları bakımından Golden Visa piyasasını etkilemesi kaçınılmaz. Gayrimenkul yoluyla Golden Visa almak isteyen yatırımcı açısından artık yalnızca minimum yatırım tutarına bakmak yeterli olmayacak. Vergi, noter, hukuk, tapu ve diğer işlem giderleriyle birlikte toplam yatırım maliyeti çok daha önemli hale gelecek. Bu da özellikle yatırım bütçesinin sınırında hareket eden bazı yatırımcıların kararlarını ertelemesine veya farklı yatırım seçeneklerine yönelmesine neden olabilir. Dolayısıyla Golden Visa talebinde belirli bir eleme yaşanması şaşırtıcı olmaz.
Daha az ama daha güçlü yatırımcı mı?
Burada farklı bir sonuç daha ortaya çıkabilir. Satın alma maliyetlerinin yükselmesi, kısa vadeli veya yalnızca oturum hakkı amacıyla hareket eden yatırımcıların bir bölümünü piyasadan uzaklaştırırken, finansal kapasitesi daha yüksek ve Yunanistan’a daha uzun vadeli bakan yatırımcıların ağırlığını artırabilir. Bu durum hükümet tarafından açıkça “daha nitelikli yatırımcı seçme politikası” olarak tanımlanmış değil. Ancak düzenlemenin piyasa üzerindeki doğal sonuçlarından biri bu olabilir. Yani önümüzdeki dönemde Yunanistan’da daha az sayıda fakat daha yüksek finansal kapasiteye sahip yabancı konut yatırımcısı görmemiz mümkün.
Yunanistan Golden Visa hâlâ cazip mi?
Bence bundan sonra sorulması gereken soru “Golden Visa devam ediyor mu?” değil. Asıl soru şu: Artan satın alma maliyetine rağmen yatırımın toplam getirisi hâlâ mantıklı mı? Bunun cevabı ise gayrimenkulün bulunduğu bölgeye, satın alma fiyatına, kira potansiyeline, değer artışı beklentisine ve yatırımcının oturum hakkından ne ölçüde yararlanacağına göre değişecektir. Yunanistan Golden Visa programı ortadan kalkmıyor. Ancak oyunun maliyeti ve yatırımcı profili değişiyor. Önümüzdeki dönemde yalnızca “Golden Visa için uygun gayrimenkul” bulmak yeterli olmayacak. Doğru bölgeyi, doğru fiyatı ve toplam satın alma maliyetini birlikte değerlendirmek gerekecek. Çünkü yeni dönemin anahtar kelimesi artık yalnızca yatırım değil, doğru yatırım olacak.
